Foire aux questions

1. Pourquoi investir dans l'immobilier ?

• Augmentation de la valeur des biens : si vous pouvez investir à moyen ou long terme, la valorisation de votre capital de départ est généralement assurée.
• Complémentarité des revenus : si vous louez des biens immobiliers, ceux-ci vous apportent des revenus dits passifs, c’est-à-dire sans investissement supplémentaire.
• Sécurité : par rapport aux investissements boursiers, l’immobilier est beaucoup plus stable et sécurisant pour l’avenir.
• Modularité : vous pourrez utiliser vos biens, pour les louer ou pour les occuper, ou pour les transmettre à vos enfants et héritiers.
• Diversité : si vous disposez de fonds, acheter des biens immobiliers vous permet de constituer un patrimoine pour l’avenir, pour vous-même ou vos enfants.
• Fiscalité : investir dans l’immobilier vous permet, sous certaines conditions, de bénéficier de déductions fiscales conséquentes.

1. Comment acheter un bien ?

• Budget : quel montant pouvez-vous investir ou emprunter ? Quels revenus attendez-vous si vous voulez louer ?
• Type de bien : vous envisagez d’acquérir une maison, un appartement, un local commercial ou encore une ou des places de parking ? Vous devez vous demander s’il s’agit d’un bien que vous aurez envie ou besoin d’occuper un jour. Ou s’il s’agit juste d’un investissement de rapport.
• Localisation : ville ou campagne, près ou loin de chez vous, zone touristique ou non, la localisation d’un bien est déterminante selon votre projet. Elle impacte fortement la gestion du bien ainsi que son occupation éventuelle. Sans oublier la revente future, dont le montant dépendra de l’attractivité du lieu choisi.
• Financement : vous devez monter un dossier complet et consulter plusieurs organismes bancaires pour obtenir, si nécessaire, les meilleurs prêts. Sans oublier les assurances et l'hypothèque si nécessaire.
• Recherche du bien : en faisant appel à un agent immobilier, vous gagnez du temps et de l’efficacité pour trouver le bien qui convient à votre projet. Celui-ci effectue pour vous les démarches administratives et vous assure de trouver le bien le plus conforme à vos attentes.

1. Pourquoi faire estimer son bien ?

• Réalité du prix : en fonction de l’état du marché, de la situation et de l’état du bien, un agent immobilier de confiance, ou votre notaire, détermine un prix actualisé et réaliste de votre bien.
• Possibilités : une évaluation de votre bien vous permettra d’anticiper les éventuels travaux à réaliser pour le vendre ou le transmettre, et les avantages que vous pouvez en retirer.
• Transmissibilité : si vous envisagez des donations ou des partages, seule l’évaluation de vos biens immobiliers vous permet de répartir équitablement vos biens. Or le temps peut en changer considérablement la valeur.
• Facilité de vente : une estimation juste de votre bien immobilier vous donne des arguments réalistes et cohérents pour en négocier le prix de vente, du prix souhaité au prix plancher. Vous pouvez ainsi décider d’attendre une évolution de conjoncture si ce dernier n’est pas atteint.
• Fiscalité : en cas de donation ou de succession, il est important de connaître la valeur exacte des biens pour en déterminer la fiscalité.

1. Quels sont les frais associés à l'achat d'un bien immobilier ?

• Bancaires : il s’agit des frais pour la réalisation des dossiers de prêt. Ils varient selon les établissements entre 500 et 1000 €.
• Courtage : si vous faites appel à un courtier, celui-ci peut vous facturer des frais, sous la forme d’un prix fixe ou d’un pourcentage du montant emprunté.
• Garantie : les organismes prêteurs exigent généralement des garanties. Celles-ci prennent la forme d’une hypothèque, ou encore d’une caution ou d’un privilège prêteur de deniers (PPD). Chaque solution possède des avantages qu’un professionnel de l’immobilier, ou un notaire, saura vous préciser.
• Assurance emprunteur : l’organisme prêteur peut exiger une assurance mais ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Vous devez néanmoins souscrire un contrat qui couvre les risques imposés par la banque. Il s’agit généralement de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Son coût dépend de l'âge, de la santé et bien sûr du montant emprunté.
• Agent immobilier : si vous achetez via une agence immobilière, celle-ci facture des frais, entre 5 et 10% du prix de vente, à la charge du vendeur généralement.
• Notaire : l’appellation frais de notaire couvre en fait les droits, taxes, impôts et frais administratifs. Ils s‘évaluent généralement à 8% du prix du bien dans l’ancien et 3% pour un bien neuf. On parle alors souvent d’un achat “sans frais de notaire” car ceux-ci sont réduits.
• Taxes et charges : en fonction de la date de l’achat, la taxe foncière est répartie entre les propriétaires successifs. Il en va de même pour les charges de copropriété, le cas échéant.

1. Comment vendre un bien ?

• Estimation : vous devez faire évaluer votre bien par un professionnel, agent immobilier, notaire ou expert, pour déterminer un prix de vente en accord avec l’état du marché et de votre bien.
• Diagnostics obligatoires : il s’agit d’un ensemble de diagnostics, aux frais du vendeur, rassemblés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Celui-ci en comporte plusieurs, obligatoires en fonction de l’âge du bien. A défaut, l’acheteur peut poursuivre le vendeur pour vices cachés.
• Mesure  : depuis 1996, la Loi Carrez impose aux propriétaires de biens immobiliers, hors maisons individuelles, de préciser la superficie exacte du bien en vente, selon des critères précis. Seul un diagnostiqueur immobilier fournit une attestation qui l’engage en cas de contestation.
• Mise en valeur : avant de faire des photographies et des visites, vous devez présenter le bien sous son meilleur jour. Vous pouvez pour cela effectuer les réparations les plus visibles et nécessaires. Mais également nettoyer, désencombrer, dépersonnaliser et réagencer les lieux pour les rendre plus attractifs.
• Mode de vente : vous pouvez soit vendre vous-même soit via une agence immobilière. Celle-ci vous fera économiser du temps, pour la rédaction et la diffusion des annonces, les photos, les visites, les négociations et les démarches.  Elle vous fera économiser aussi de l’argent par son efficacité et sa connaissance des obligations, du marché et des acheteurs.

1. Comment obtenir un prêt immobilier ?

• Faites le point sur votre situation  : les organismes bancaires ne prêtent pas les mêmes sommes à tout le monde. En fonction de votre âge, de votre santé, de votre situation personnelle, marié ou non, comme de votre situation professionnelle, stable ou aléatoire, ou encore de votre endettement, vous pourrez obtenir des prêts et des conditions différentes.
• Déterminez votre apport personnel : vous devez calculer les montants que vous pouvez réunir pour constituer votre apport personnel. Économies disponibles, livret d'épargne, PEL, CEL, plan d’épargne entreprise, vous pouvez tout additionner pour calculer votre apport. Pour rassurer les organismes bancaires, un apport de 10% est généralement conseillé. Mais de nombreuses situations peuvent permettre d’obtenir des prêts complémentaires ou totaux en l’absence d’apport personnel.
• Estimez votre capacité d’emprunt : en fonction de vos revenus, de vos charges, de votre profession, de vos antécédents bancaires,  vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt.
• Constituez votre dossier : vous devez rassembler tous les documents nécessaires, tels que vos avis d'imposition,  bulletins de salaire, revenus divers, relevés de compte, attestation de domicile...Vous devez également bien préparer le budget dont vous avez besoin en prenant en compte tous les coûts associés (voir la question 4 : Quels sont les frais associés à l'achat d'un bien immobilier ?).
• Comparez et choisissez entre les offres de prêt : soit vous faites appel à un courtier pour trouver la meilleure offre, soit vous consultez plusieurs établissements bancaires, en commençant par le votre. En effet les banques connaissent l’historique et les moyens de leurs clients. Elles peuvent donc être plus disposées à les favoriser et leur proposer de meilleures conditions.

1. Combien puis-je emprunter ?

• Évaluez vos revenus, charges et apport : avant même de faire des démarches auprès des organismes bancaires, vous devez calculer précisément vos revenus, vos charges et votre apport. Vos revenus comprennent bien sûr votre salaire fixe mais aussi vos primes éventuelles et revenus complémentaires tels que des loyers. Quant à vos charges, elles doivent comprendre toutes vos charges fixes telles que loyer, factures récurrentes, crédits en cours (tous), pensions, frais de scolarité…Enfin, votre apport personnel recouvre la somme dont vous disposez déjà pour acheter. Traditionnellement, les organismes bancaires demandent un apport personnel de 10% du montant total de l’emprunt pour vous proposer des offres de prêt. Mais il existe des solutions pour pallier le manque d’apport personnel, en fonction de votre âge et de votre situation.

?Déterminez votre taux d’effort : votre taux d’endettement futur est appelé par les organismes bancaires : le taux d’effort. Le plafond de ce taux est généralement fixé à 35 % des revenus nets mensuels. En effet, l’histoire du crédit a prouvé qu’au-delà de ce taux, vous éprouvez des difficultés à rembourser votre emprunt, en raison des dépenses quotidiennes incompressibles. Ceci constitue donc un risque que les banques ne veulent pas courir.

?Taux d’intérêt et durée du prêt : les taux d’intérêt dépendent de la conjoncture et donc pas seulement des organismes bancaires. Évidemment, plus le taux est bas, plus vous pouvez emprunter. Quant à la durée du prêt, elle détermine aussi le montant du prêt. En France, les prêts immobiliers ne dépassent généralement pas 25 ans, en fonction de votre âge et de votre situation. Il faut savoir également que plus la durée du prêt s'allonge, plus le coût total du crédit s’élève. 

• A noter : avant même de contacter des organismes bancaires, vous pouvez utiliser des calculateurs de prêt en ligne, libres d’accès. Ceux-ci vous permettent d’avoir une estimation de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez alors soit contacter des organismes bancaires avec votre dossier, soit revoir votre projet, à la hausse ou à la baisse.

1. Acheter de l'immobilier neuf ou ancien ?

• Avec le neuf, choisissez le confort et la sécurité : l’immobilier neuf dispose d’avantages structurels et financiers. Construit dans le respect des normes environnementales et énergétiques, il propose une meilleure isolation et donc une réduction des factures énergétiques. Personnalisable pour les finitions et les équipements, il tranquillise avec ses différentes garanties légales concernant les défauts de construction. Financièrement, il s’accompagne de frais d’acquisition réduits, entre 2 et 3% du prix d’achat. Dans certaines communes, les taxes foncières font également l’objet d'exonération pour l’immobilier neuf.
• Mais le neuf c’est aussi : un prix d’achat souvent plus élevé ; la situation en périphérie des centres villes et l’incertitude de la date de livraison, qui peut augmenter les coûts.

?Dans l’ancien, privilégiez la situation et le prix : souvent moins cher que la même superficie neuve, l’ancien dispose d’autres atouts spécifiques. D’abord le charme des matériaux, parquets, cheminées,escaliers… Il peut également faire l’objet de modifications et d’aménagements qui le personnalisent et le modernisent.  Enfin, en cœur de ville, l’ancien domine et s’inscrit plus évidemment dans une démarche patrimoniale.

• Mais l’ancien c’est aussi  parfois des travaux à prévoir, notamment pour améliorer les performances énergétiques génératrices sinon de coûts associés. Enfin, les frais d’acquisition, dits “de notaire”, s’avèrent plus élevés que dans le neuf, entre 7 et 8% du prix du bien.

1. Avantages de l’investissement locatif ?

• Constituez un patrimoine : avec l’achat locatif, vous réalisez un investissement stable, à moyen et long terme. Il vous permet de ne pas dépendre des marchés financiers, souvent volatiles. De plus, en cas de revente, le gain peut se révéler substantiel, en fonction de la situation du bien et du temps passé. Si vous transmettez votre bien locatif, vous pouvez bénéficier dans certains cas d’exonérations sur les droits de succession.
• Disposez de revenus complémentaires : acheter un bien pour le louer permet de disposer ensuite de revenus complémentaires, qui complètent salaire ou retraite. Ces revenus, dits “passifs”, peuvent augmenter chaque année avec l’indexation des loyers, selon un indice de référence national. Vous choisissez également le type de location qui vous convient : meublée ou non, temporaire ou à long terme. En matière de gestion, vous pouvez soit vous en occuper vous-même, soit déléguer à une agence pour économiser du temps.  Enfin, en cas d’inflation, les prix de vente comme les loyers augmentent et protègent ainsi le propriétaire.

?Bénéficiez d’avantages fiscaux : si vous achetez un bien pour le louer, vous pouvez bénéficier de programmes comme la loi Pinel +, le dispositif Malraux ou la loi Denormandie. Ils prévoient des réductions d’impôts en cas d’investissement dans l’immobilier rénové ou neuf. De plus, les travaux d’entretien ou de réparation, les frais de gestion et intérêts d’emprunt permettent de bénéficier de déductions sur les revenus fonciers.

1. Quel apport pour acheter un bien immobilier ?

• Rassurez les banques : un apport personnel donne une bonne image de vous en matière de gestion. De plus, il rassure les organismes bancaires car il réduit leur risque. Bien sûr, plus votre apport est important, plus vous êtes en mesure de négocier les taux d’intérêt, les  frais et conditions du prêt. Enfin, moins vous empruntez, moins vous avez à rembourser !

?Évaluez précisément : traditionnellement, l’apport personnel souhaité par les organismes bancaires s’élève à minimum 10% de l’emprunt envisagé. Cependant, ce pourcentage peut varier, à la hausse comme à la baisse. Si le marché est très tendu ou le type de bien très recherché, on peut vous demander un apport plus conséquent. A l’inverse, si vous êtes jeune (moins de 30 ans) ou primo-accédant, vous pouvez bénéficier  de taux avantageux, d’aides et/ou de prêts ou de taux d’intérêt intéressants. Enfin, si vous pouvez prouver la stabilité de vos revenus, ou vos perspectives, ou encore votre gestion rigoureuse de vos comptes, vous pouvez être avantagé. 

• Prévoyez pour organiser  : vous avez des économies ? Un livret, un PEL, un CEL , un plan d’épargne entreprise (PEE)  ou des actions ? C’est peut-être le moment de les valoriser. Vous pouvez également revendre un bien si vous effectuez un achat majeur. Enfin, si vous avez des perspectives d’héritage, vous pouvez demander à votre famille de vous en donner une partie par anticipation.

?Utilisez en fonction de vos besoins : votre apport peut non seulement rassurer les banques mais aussi s’utiliser pour des frais annexes. Ainsi, vous pouvez en consacrer une partie pour vous faire appel à un agent immobilier, payer les frais d’acquisition, de dossier, de garantie, d’assurance ou encore de déménagement.

1. Comment valoriser son bien pour le vendre ?

• Valorisez l’extérieur et l’entrée : si vous vendez une maison, vous ne devez pas négliger l’extérieur, ce qui est trop souvent le cas. En effet, la découverte d’un bien est déterminante. Positive, elle dispose favorablement, l’inverse étant tout autant vrai. Vous devez donc soigner l’extérieur, avec une porte fonctionnelle, un jardin entretenu, une terrasse propre… Pour un appartement, la porte doit être en état également et donner une impression de sécurité. Enfin, dans tous les cas, l’entrée doit être agréable, lumineuse, désencombrée et sans défaut apparent.

• Effectuez les réparations indispensables : pour bien vendre, vous devez vous attacher à l’important et aux détails en termes de sécurité et de praticité. L’isolation et la performance énergétique en général s’avèrent aujourd’hui déterminants. Investir dans de nouvelles fenêtres, voire une nouvelle chaudière et/ou une climatisation représente un investissement qui peut devenir très rentable. Votre agent immobilier saura vous conseiller sur le bon rapport entre investissement et rentabilité. Quoi qu’il en soit, les petites réparations très visibles doivent êtres effectuées, telles que les prises, robinets, poignées, carreaux, papiers peints et peintures abîmés…

• Misez sur l’esthétique et l’espace : pour attirer les acheteurs, enlevez toute la décoration trop personnelle comme les photos de famille, les jouets et tout ce qui traîne. N’oubliez pas de regarder votre bien comme si vous le découvriez. Vous verrez alors s’il faut désencombrer ou réagencer des pièces ou des espaces. Pensez également à mettre en valeur les plus beaux atouts comme les cheminées et à laisser entrer le plus de lumière possible. Bien sûr, vous ne devez pas oublier de bien nettoyer et d’enlever tout ce qui est cassé ou abîmé car plus vous valorisez l’espace, plus le bien aura l’air grand. UN agent immobilier saura vous conseiller pour mettre votre bien en valeur à moindre coût, grâce à son expérience.

1. Faut-il faire appel à un agent immobilier pour vendre ?

• Maîtrisez le marché : pour l’estimation de votre bien, l’agent immobilier dispose de son expérience du terrain. Qu’il s’agisse des tendances ou des prix en cours, votre agent immobilier déterminera la valeur de votre bien de la manière la plus précise, en fonction de l’état du marché. Mais aussi de nombreux autres facteurs liés aux caractéristiques de votre bien, telles que sa localisation précise et tous ses atouts (balcon, terrasse, jardin, exposition, vue…) .
• Gagnez du temps : votre agent immobilier prend en charge non seulement l’estimation de votre bien mais aussi toutes les démarches. Sélection des potentiels acquéreurs, visites et contre visites, négociations, vous pouvez tout lui déléguer. Si vous habitez le bien en vente, vous pourrez aussi convenir d’horaires de visite qui vous conviennent, afin de ne pas être dérangé ni surpris.
• Bénéficiez d’une bonne visibilité : votre agent immobilier fait prendre des photos professionnelles, qui valorisent votre bien. Si nécessaire, il vous donne des conseils de mise en valeur des pièces et des atouts de votre bien. Ensuite, il rédige une annonce attractive pour séduire les potentiels acquéreurs. Puis il la diffuse via les meilleurs canaux en fonction de vos cibles. Enfin, il dispose de contacts avec d’autres agents, qui lui permettent de trouver plus facilement le bon acheteur.
• Sécurisez la vente de votre bien : parce qu’il s’occupe pour vous de toutes les démarches, votre agent immobilier sécurise la vente. Il veille ainsi au respect de vos obligations administratives et légales, dont les diagnostics nécessaires. En matière de négociation, il veille à vos intérêts en valorisant le prix de vente et en s’assurant que le contrat soit conclu sans problème. Enfin, son expérience vous permet également de choisir la meilleure proposition, en cas de multiples acquéreurs potentiels.

1. Quel est le bon moment pour vendre ?

?Évaluez votre situation personnelle : avant de lancer la mise en vente, il est important de savoir s’il s'agit ou non d’une urgence. En effet, si vous avez des besoins financiers à combler, que vous vous séparez, que vous déménagez ou avez un autre projet immobilier, vous n’avez alors pas le choix de la réflexion et de la saison. Cependant, il peut toujours s’avérer judicieux de prendre le temps de mettre le bien en valeur, au risque d’impacter son prix, parfois lourdement. D’autant que si les potentiels acheteurs vous savent pressés, ils ont davantage tendance à négocier le prix. Faire appel à un agent immobilier constitue alors un rempart entre votre impatience et la volonté des acheteurs de faire baisser le prix .

?Choisissez votre saison : on considère généralement que la période la plus favorable pour vendre un bien immobilier est le printemps. En effet, les familles qui ont besoin de déménager avant la rentrée scolaire cherchent souvent à cette période. De plus, le temps s’améliore et favorise les visites , pour le vendeur qui montre un bien plus lumineux. Comme pour les potentiels acquéreurs qui sortent plus volontiers. En ce qui concerne l’été, il s’avère surtout favorable pour les résidences secondaires et les biens situés dans les zones touristiques. Quant à l’automne, il se révèle favorable aux transactions pour ceux qui veulent finaliser un achat avant la fin de l’année civile. Moins porteur et plus raisonné, le marché d’automne valorise les biens choisis en fonction de critères avant tout objectifs. Enfin, l'hiver, période la plus calme pour le marché immobilier, privilégie les acheteurs les plus motivés, même s’ils sont moins nombreux.

?Considérez le marché et la conjoncture : si vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pouvez attendre que le marché soit favorable, en termes de volume de vente comme de taux d’intérêt. Si le marché est favorable, vous vendez bien sûr plus cher et plus vite. Quant à la conjoncture, elle peut avoir plusieurs effets. Si l’économie est au beau fixe, les taux d’intérêt baissent et les acheteurs empruntent plus facilement. Mais si la conjoncture est morose, l’immobilier étant une valeur refuge, les acheteurs peuvent être plus prudents mais aussi plus déterminés. D’ailleurs, dans ce cas, seuls les acheteurs disposant de solides garanties peuvent envisager un achat immobilier conséquent. Enfin, la législation fiscale et les normes environnementales peuvent influer, positivement ou négativement, sur le volume des ventes.

1. Quelles sont les principales questions à se poser pour vendre un bien immobilier ?

• Qu’est-ce que je vends ? Se séparer d’un appartement de rapport ou d’une maison de famille n’entraîne pas les mêmes conséquences psychologiques. Si vous êtes attaché à votre bien, la séparation peut être aussi douloureuse qu’irréversible. Poser le pour et le contre, consulter les autres membres de la famille vous aide alors à prendre une décision mûrement réfléchie.
• Pourquoi je vends ? S’il s’agit d’une nécessité, professionnelle (déménagement), personnelle (séparation, agrandissement de la famille) ou financière, vous pouvez de ce fait déterminer le degré d’urgence de votre démarche. Si vous vendez pour réaliser un autre projet immobilier, le prix est alors le facteur le plus important. Vous devez donc valoriser votre bien le mieux possible avant sa mise sur le marché (voir rubrique : Comment valoriser son bien pour le vendre ? )
• Combien je vends ? La question de l’estimation est primordiale. Réalisée par un professionnel de l’immobilier, elle prend en compte tous les atouts de votre bien. Mais il faut aussi intégrer l’état du marché, haussier donc favorable pour vous,  ou baissier donc favorable à l’acheteur. La conjoncture économique influe aussi sur les prix de vente (voir rubrique : Quel est le bon moment pour vendre ? ). Enfin, vous ne devez pas négliger les coûts additionnels d’une vente, tels que les coûts de mise au norme ou de travaux, les frais de notaire, les taxes, le remboursement anticipé du crédit…
• Comment je vends ? La question de déterminer si vous faites appel à un agent immobilier ou si vous vendez seul se pose (voir rubrique : Faut-il faire appel à un agent immobilier pour vendre ?). Vous devez également choisir un notaire, si vous n’en avez pas un.  Ensuite, vous devez vous demander si vous vendez en l’état ou si vous améliorez votre bien, en plus des éventuels travaux obligatoires. A minima, vous devez rendre votre bien le plus attirant possible (voir rubrique : Comment valoriser son bien pour le vendre ? ).
• Quand je vends ? Vous devez déterminer votre calendrier, imposé ou idéal. Si vous occupez le bien, la date de mise en vente doit anticiper les questions de déménagement ou de nouvel achat. Vous devez aussi prévoir le lieu où vous résiderez après la vente, temporaire ou non. Et vous demander quel est le meilleur moment pour vendre (voir rubrique : Quel est le bon moment pour vendre ?).