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  1. Agence immobilière à Rodez
  2. Lexique

Lexique

Lexique

2407  Lexique l’Immo by Caro
 
 
  1. Acte authentique
 
 L’acte authentique garantit la sécurité juridique d’un acte car il est établi par un notaire, officier public et ministériel, d’où son nom. Il est souvent aujourd’hui électronique et toujours obligatoire pour les ventes immobilières. Signé par toutes les parties présentes et par le notaire, il permet de vérifier l’identité, la capacité  et les pouvoirs des parties. Le notaire vérifie le bon équilibre du contrat et s’assure du consentement réel et conscient des parties. De plus, l’acte est publié au service de la publicité foncière. Ceci permet de le rendre opposable au tiers, c’est-à-dire que tout le monde doit le respecter, même ceux qui ne l’ont pas signé. Cet acte précise en outre la date et les détails du contrat. Il a donc une force probante, c’est-à-dire de preuve et exécutoire, ce qui signifie qui oblige au respect du contrat signé. Le notaire conserve généralement l’original, appelé “minute”, dans son étude. Il peut enfin en délivrer des copies authentiques et exécutoires .
  1. Acte sous seing privé
 
L’acte sous seing privé est un écrit rédigé par des personnes privées (ni notaire, ni officier public) afin de constater un acte ou un fait juridique. Sa forme n’est pas imposée et seule la signature des parties et/ou des mandataires est obligatoire. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandataire, tel qu’un avocat. Il se distingue ainsi de l’acte authentique, qui fait nécessairement intervenir un officier public, notaire, commissaire de justice ou greffier des tribunaux de commerce, etc. En termes d’effets, la différence majeure entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique est que la date du premier ne fait pas foi car il n’a pas été établi par un officier public. Cela signifie que, pour que la date soit certaine, il faut que l’acte soit enregistré. Cette démarche doit être effectuée dans un délai d’un mois à compter de la date de signature. Elle se fait auprès du service départemental de l'enregistrement (SDE) ou auprès du service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE). 
  1. Agent immobilier ou mandataire ?
La profession d’agent immobilier propose des garanties fortes en matière de qualification et de réglementation. En effet, tous les agents immobiliers détiennent une carte professionnelle, la carte T. Pour en disposer, il faut être titulaire d’un BTS profession immobilière ou d’une licence, bac +3 commercial, économique ou juridique. Sans ces diplômes d’état, il faut justifier de 10 ans d’expérience professionnelle chez un agent immobilier. De plus, un agent immobilier doit disposer d’une garantie financière professionnelle pour exercer, contractée auprès d’un organisme bancaire ou d’une organisation professionnelle. En outre, il doit avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Tous ces éléments garantissent aux clients d’un agent immobilier des prestations professionnelles et des recours en cas de problème.
A l’inverse, les mandataires immobiliers n’ont pas d’obligation en matière de diplôme. D’ailleurs, contrairement aux agents immobiliers, les mandataires ne peuvent délivrer aucun conseil juridique, ni rédiger des compromis ou promesses de vente. Avec une formation minimale de 2 jours, généralement délivrée par un réseau, les mandataires ne disposent donc pas nécessairement de connaissances approfondies dans le domaine immobilier. Enfin, ils dépendent toujours soit d’un agent immobilier titulaire de la carte T, soit d’un réseau d’agences et n’ont ni vitrine ni surface commerciale. En tant qu’agent commercial, sa rémunération dépend du contrat qu’il a établi avec un agent immobilier ou un réseau d’agences.
  1. Assurance emprunteur
En cas d’emprunt immobilier pour acheter un bien, l’organisme bancaire choisi peut exiger que vous souscriviez une assurance. Celle-ci fixe les risques couverts, tels que le décès, l’invalidité ou encore la perte d’emploi. Il faut savoir que l’organisme bancaire, s’il peut exiger une assurance, ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Vous devez simplement souscrire un contrat qui couvre les conditions demandées par la banque. Enfin, en cas de risque de santé aggravé, c’est-à-dire en cas de maladie ou de handicap, la convention Aeras s’applique obligatoirement. Elle impose notamment à l’assureur un droit à l'oubli et une grille de référence, même s’il peut vous refuser une proposition d’assurance. 
 
  1. Audit énergétique
L’audit énergétique s’avère obligatoire depuis 2023 pour la vente de logements classés F ou G, dits “passoires énergétiques”. Cela concerne les maisons individuelles ou immeubles composés de plusieurs logements. L’obligation s’étendra aux habitations classées E à partir de janvier 2025 et à celles classées D à partir de 2034. Le but de l’audit est de permettre aux futurs acquéreurs de disposer de pistes de travaux de rénovation énergétique. Complémentaire du DPE (voir rubrique : DPE), il comporte entre autres une estimation de la performance du bâtiment et un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques. Il contient également au minimum deux propositions de travaux de rénovation et des parcours de travaux. Enfin, il doit être réalisé par un professionnel qualifié, à la charge du vendeur et avec un coût non réglementé, donc variable. 
  1. Autorisation d’urbanisme
En cas de volonté ou de nécessité d'effectuer des travaux sur un bien immobilier, il faut effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie de la commune où est situé le bien. Il existe plusieurs types d’autorisation d’urbanisme :
  • Déclaration préalable de travaux (DP) qui permet de réaliser des travaux limités, non soumis à un permis de construire
  • Permis d’aménager qui autorise l’aménagement d’un site
  • De démolir qui permet la démolition d’un bien
  • De construire pour les travaux de grande ampleur.
Ces 4 types d’autorisation sont délivrés par la mairie après que celle-ci aura vérifié la conformité du projet avec les règles d’urbanisme et avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) (voir rubrique : PLU).
Attention : il faut toujours attendre l’autorisation d’urbanisme avant de démarrer les travaux concernés par cette démarche.
 
  1. Bornage
Le bornage consiste à fixer les limites exactes entre deux propriétés. Il est réalisé grâce à des repères matériels tels que des piquets ou des pierres, qui sont appelés bornes. Réaliser un bornage permet de respecter et de faire respecter les limites des propriétés, lorsqu’il y a un doute par exemple en raison des plantations anciennes qui auraient avancé sur un terrain. Il s’avère également utile lorsque des travaux sont envisagés qui touchent les limites, comme un mur, une piscine, etc. Il faut savoir que le bornage n’est pas obligatoire, sauf en cas de demande de l’une ou l’autre partie. En cas de litige, un propriétaire peut faire une action devant le tribunal judiciaire pour rétablir les marques, voire obtenir des dommages et intérêts. En matière de frais, ceux-ci se répartissent entre les différents propriétaires et dépendent des tarifs du géomètre-expert missionné.
  1. Choix d’un agent immobilier
Pour vendre ou acheter un bien, le choix d’un agent immobilier s’avère déterminant. Sa mission consiste en effet à répondre efficacement et rapidement aux besoins de ses clients. Pour y parvenir, il ou elle doit disposer de plusieurs atouts. D’abord, il doit posséder la carte T, celle d’agent immobilier. Il doit aussi avoir de l’expérience dans le secteur géographique concerné comme en matière de transactions. Ensuite, il convient de consulter les avis en ligne ou de demander autour de soi pour bien choisir. En matière de qualités professionnelles, il ou elle doit pouvoir estimer le bien avec professionnalisme en cas de vente. Il lui faut également proposer des biens cohérents, en cas d’achat, avec les besoins et les moyens de son client. Par ailleurs, un bon agent immobilier maîtrise les outils digitaux afin de valoriser le bien à vendre ou de faire des recherches. Enfin, il réalise lui-même toutes les étapes de la transaction. En résumé, l’expérience, la reconnaissance, les moyens et l’efficacité font la différence dans le domaine immobilier.
  1. Compromis de vente
Le compromis de vente, ou "promesse synallagmatique de vente", engage un vendeur et un acheteur à conclure une vente, à un prix déterminé en commun. Il s’accompagne d’un délai de rétractation de 10 jours. Au-delà, si une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, hors conditions suspensives. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ  5 % à 10 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie sera déduit du prix total lors de la signature de l'acte notarié.
Si le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, il est néanmoins fortement conseillé de le faire rédiger par un professionnel, agent immobilier ou notaire.  En effet, les éléments du compromis engagent fortement les parties, qui doivent donc être informées par un professionnel de toutes leurs obligations. De plus, des documents doivent y être annexés comme des diagnostics techniques , le DPE (voir rubrique : DPE) ou encore d’autres documents en cas de copropriété. Enfin, son coût sera variable selon le professionnel choisi. 
 
  1. Conditions suspensives
Les conditions suspensives nécessitent un accord entre vendeur et acheteur. Elles leur permettent de prendre un certain nombre de précautions. Celles-ci rendent le contrat caduc, c’est-à-dire nul, en cas d’application. La plus commune des conditions suspensives concerne l’obtention d’un prêt. Ainsi, si un acquéreur ne peut obtenir le prêt souhaité, cela peut annuler la vente, si cette condition a été prévue. D’autres cas, plus rares, peuvent prendre en compte le droit de préemption par la commune sur le bien, ou la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans le cas de l'application d'une condition suspensive prévue au contrat, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont rendues.
Un compromis de vente peut également contenir une clause, rare, appelée "clause de dédit”. Celle-ci permet au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Il ne faut pas la confondre avec la clause pénale,souvent présente dans un compromis, qui précise que l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires s’il refuse de signer la vente.
  1. Conservation du crédit immobilier après la vente
En cas de vente d’un bien immobilier avant le remboursement de la totalité du crédit contracté, le propriétaire doit régler la somme restante. Voire payer des pénalités de remboursement anticipé, si le contrat les prévoit. Celles-ci s’élèvent généralement à 6 mois d’intérêt d’emprunt et ne peuvent pas dépasser 3% du capital restant dû. Cependant, certains contrats incluent une clause permettant le transfert du crédit. Et ceci s’avère souvent avantageux pour un vendeur et futur acheteur qui conserve alors les caractéristiques du prêt initial.  Avec l’augmentation des taux d’emprunt, cette possibilité présente également l’avantage d’annuler la question du remboursement anticipé comme les frais de souscription d’un nouvel emprunt. Elle suppose néanmoins que le futur achat soit du même type que le précédent, que le prix du nouveau logement ne soit pas inférieur au montant de prêt restant dû et que le délai entre les deux transactions n’excède pas quatre mois.
  1. Coût d’estimation d’un bien immobilier
L’estimation d’un bien immobilier peut être gratuite ou payante, selon le professionnel que vous choisissez. Si vous faites appel à votre notaire, la prestation vous coûtera entre 205 et 300 €, à la charge du vendeur. Un expert immobilier vous facturera également cette prestation, de 300 à 800 €. Par contre, si vous faites appel à un agent immobilier, il effectuera une estimation gratuitement. En effet, depuis la promulgation de la loi Huguet, le coût de l’estimation est inclus dans la commission de vente, négociable avec l’agent immobilier. Quel que soit votre choix, une estimation de votre bien à vendre s’avère tout à fait nécessaire. En effet, un prix justement évalué vous permettra de réaliser une vente rapidement et au meilleur prix. En l’absence d’estimation réalisée par un professionnel, votre bien pourra soit être trop cher et ne pas trouver preneur ; soit présenter un prix inférieur à sa valeur et vous léser dans la réalisation de la vente.
  1. Crédit immobilier sans apport
Lors d’un achat immobilier, les banques exigent généralement un apport personnel, autour de 10% du montant total du bien. Cependant, dans certains cas, l’obtention d’un prêt sans apport s’avère possible. Tout d’abord, certains statuts professionnels entrent en compte. Si vous avez une situation professionnelle stable et/ou prometteuse, ou que vous êtes fonctionnaire, cela pourra influer sur la décision des banques. Vous devrez également prouver que vous avez une gestion saine de vos finances, sans découvert ni dépenses excessives. Enfin, vous aurez un accueil favorable si vous disposez de placements financiers ou d’autres biens immobiliers. Bien évidemment, vous devrez aussi présenter un dossier précis, complet et exhaustif pour votre projet afin d’en prouver le sérieux. Dans tous les cas, ne pas avoir d’apport peut avoir des conséquences sur le prêt obtenu : allongement de sa durée, taux de crédit plus élevé ou encore frais supplémentaires. 
  1. Déclaration d’un bien immobilier aux impôts
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers doivent déclarer à l'administration fiscale la situation d’occupation au 1er janvier des logements dont ils sont propriétaires. Ainsi, vous devez déclarer l’achat d’un nouveau bien, mais aussi un changement de locataire, un bien devenu inoccupé, ou un logement qui n’est plus votre résidence principale. En effet, les règles fiscales ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, ou encore d’un bien en location ou inoccupé. En cas d’achat, vous serez redevable de droits d'enregistrement variables selon les départements (voir rubrique Droits d’enregistrement).
  1. Délai de rétractation
L’acheteur d'un bien immobilier, qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai incompressible de de dix jours pour mettre fin à  son engagement, par lettre recommandée avec avis de réception (RAR). Quelle que soit sa raison,  les sommes qu’il a versées lui sont alors intégralement restituées dans un délai de vingt et un jours, à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Ce délai de rétractation prend effet le lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.
 
  1. Diagnostic immobilier
Obligatoire, le diagnostic immobilier doit être réalisé en cas de vente d’un bien. Il s’agit en fait d’un ensemble de diagnostics, regroupés au sein d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le DDT comporte les éléments suivants :
  • Performance énergétique (DPE, voire rubrique DPE)
  • Risque d’exposition au plomb
  • Présence ou l’absence d’amiante
  • État de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans
  • État de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans
  • Présence ou non de termites
  • État des risques naturels et technologiques
  • État de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons individuelles
 
Il faut savoir que si certains diagnostics manquent une fois l’acte authentique signé et qu’un défaut apparaît, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur pour vices cachés (voir rubrique : Vices cachés). Ceci peut conduire à l’annulation de la vente ou à la restitution d’une partie du prix de vente.
  1. DPE 
Obligatoire pour la vente d’un logement ou bâtiment, pour la location et pour les bâtiments neufs, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait partie du Dossier de Diagnostic Énergétique (DDT voir rubrique : DDT). Il doit être réalisé par un diagnostiqueur, professionnel indépendant certifié, dont les tarifs ne sont pas réglementés. Valable 10 ans, il a pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments et d’identifier les passoires énergétiques comme de recommander les travaux nécessaires. le DPE évalue les performances en termes de
  • Énergie consommée
  • Isolation
  • Ventilation
  • Chauffage
  • Climatisation
  • État des fenêtres
  • Eau chaude sanitaire.
Le DPE est réalisé par le propriétaire du logement, à ses frais. Depuis 2021, le DPE est en outre pleinement opposable et plus seulement informatif. Cela signifie que tout manquement à l’obligation d’information liée au DPE serait passible d’une amende administrative. De plus, des informations incomplètes nuiraient à l’offre en cas de vente. Quant aux informations fausses, elles conduiraient potentiellement à la remise en cause d’une vente ou à la restitution d’une partie du prix de vente.
  1. Droits d’enregistrement
Taxe perçue par l’État, le droit d’enregistrement se calcule généralement en pourcentage de la valeur de la transaction. A la charge de l’acheteur, il correspond aux formalités de changement de propriétaire qu’effectue l'administration fiscale. Ainsi, en matière fiscale, entre 1,20 et 4,5 % du prix d’achat constituent le droit départemental, auxquels s’ajoutent une taxe additionnelle de 1,20% au profit de la commune et des frais d’assiette et de recouvrement de 2,37% au profit de l’État. Le taux global maximal d’imposition s’élève donc à 5,81% du prix d’achat. 
  1. Droits de succession sur un bien immobilier
En cas d’héritage d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter des droits de succession. Ces taxes dues à l’administration fiscale doivent être réglées au moment de l’héritage. Variables selon les régions, elles dépendent aussi du lien de parenté avec le ou la défunt.e. Pour les calculer, le notaire prend en compte les titres de propriété et la valeur des biens. Il vérifie également les droits des héritiers en fonction de leur rang. Ainsi, le calcul s'effectue par tranche. De 5 à 45% pour les héritiers directs, de 35 à 45% pour les frères et sœurs, 55% pour les parents jusqu’au 4ème degré et 60% pour ceux au-delà du 4ème degré. En outre, les héritiers doivent régler l’état hypothécaire, la taxe de publicité, la rémunération du conservateur et les honoraires de notaire. En cas de partage, s’ajoutent les frais d’enregistrement de la procédure d’un montant de 2,5% du patrimoine ainsi que la rémunération du notaire et le salaire du conservateur (responsable de la publicité foncière).
  1. Emprunt immobilier
En cas d’achat immobilier vous devez, dans la majorité des cas, réaliser un emprunt. Or il existe différents prêts immobiliers. Le plus courant demeure le prêt bancaire classique, à négocier auprès des établissements bancaires et de crédit. D’une durée allant généralement jusqu’à 25 ans, il se contracte avec un taux d'intérêt, variable ou fixe, qui peut varier considérablement. Mais il existe aussi des prêts réglementés, accordés sous certaines conditions, en fonction notamment des revenus et de la nature du projet à financer. Parmi eux, on trouve les prêts épargne logement, pour les détenteurs de plan d'épargne logement (PEL) ou compte épargne logement (CEL). Les prêts à taux zéro (PTZ), sous conditions de ressources ou les prêts conventionnés, prêt d’accession sociale (PAS) ou autre, complètent ces possibilités.
  1. Fiscalité en cas de vente d’un bien immobilier
Pour toute transaction immobilière, différentes taxes sont à payer. Ainsi l’acheteur doit régler des droits de mutation et le vendeur, en cas de plus-value, doit payer des impôts sur celle-ci.  L'acquéreur paie donc des droits d’enregistrement, à verser au notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Ils font partie des “frais de notaire”, qui se charge de la collecte de cette taxe et la reverse aux différentes collectivités (voir rubrique Droits d’enregistrement).
Le vendeur, en cas de plus-value, sera taxé  à 36,2 % entre l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales. De plus, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. Cette plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le prix de vente équivaut à la valeur indiquée dans l’acte de vente. Mais le vendeur peut déduire certaines dépenses engagées dans le cadre de la transaction, comme la réalisation des diagnostics obligatoires et la rémunération de l’agence immobilière.
Certains abattements fiscaux permettent de faire baisser l’impôt sur le revenu lors de la vente d’un bien immobilier. Ainsi, le propriétaire profite d’une exonération totale d’impôt sur le revenu sur sa plus-value immobilière s’il possède le bien depuis 22 ans, car l’abattement s’élève à 6 % par an entre la 6e et la 21ème année de détention et 4 % pour la 22ème année. En matière de prélèvements sociaux, le bien doit être possédé pendant 30 ans pour bénéficier d’une exemption totale.
Enfin, certaines exonérations sont prévues par la loi en matière de plus-values. Elles s’appliquent en cas de cession de la résidence principale, d’une transaction d’un montant inférieur à 15 000 euros  ou de la vente d’une résidence secondaire pour les vendeurs non propriétaires de leur résidence principale au cours des 4 dernières années.
  1. Frais d'acquisition
Les frais d’acquisition regroupent l’ensemble des frais et des droits engendrés par une vente immobilière. A la charge de l’acquéreur du bien et non du vendeur, ils comportent à la fois les droits, les taxes, les impôts et les frais administratifs. Il faut leur ajouter les honoraires du notaire, qui sont variables. Dans l’ancien, ils représentent 8% du coût du bien. Dans le neuf, on parle souvent d’un achat “sans frais de notaire” car les frais à la charge de l’acquéreur s’élèvent généralement à 3%. Dans tous les cas, un professionnel de l’immobilier, agent ou notaire, saura vous renseigner précisément.
 
  1. Frais de notaire
Il s’agit d’un terme inapproprié qui n’a pas de sens seul, parce qu’il regroupe généralement plusieurs frais à la charge de l’acquéreur (voir rubrique : Frais d’acquisition).
  1. Hypothèque
En cas d’emprunt immobilier pour acheter un bien, l’organisme bancaire demande généralement des garanties. La plus commune, et la plus ancienne, est l’hypothèque. Son fonctionnement s’avère simple et consiste à permettre à la banque de saisir votre bien si vous ne réglez plus les mensualités du crédit. Celle-ci peut donc devenir propriétaire de votre bien et le revendre aux enchères. Et si la vente ne couvre pas vos dettes, cela signifie que vous aurez encore des remboursements à effectuer. Cependant, la banque ne doit pas faire de profit sur la vente du bien. Malgré ce danger en cas de problème de remboursement, l’hypothèque peut être intéressante à souscrire. En effet, elle est levée automatiquement un an après la fin du remboursement, ce qui évite des frais, dits de mainlevée.
D’autres garanties existent : la caution et le privilège prêteur de deniers (PPD). La caution ne se base pas sur la valeur du bien immobilier. Il s’agit d’un contrat passé entre un organisme de cautionnement et la personne qui emprunte. Le PPD, accordé par un établissement de crédit,  ressemble à une hypothèque. Mais il ne peut être utilisé que pour des crédits pour l’achat de biens et non pour des travaux. Son prix est également moins élevé que celui d’une hypothèque car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Selon les cas, seul un professionnel, agent immobilier ou notaire, pourra vous conseiller efficacement.
  1. Indivision
L’indivision représente le statut des biens d’une personne qui vient de décéder. En effet, jusqu’au partage de la succession, les biens d’un défunt appartiennent à l’ensemble des héritiers. Elle suppose que les héritiers ont les mêmes droits sur les mêmes biens. Cela concerne par exemple les enfants du ou de la défunte. De fait, la part de chaque héritier, dite indivisaire, s’appelle la quote-part. Au partage de la succession, les héritiers prennent des décisions pour les biens concernés, dits indivis, à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers. En cas de désaccord entre les héritiers, n’importe lequel d’entre eux peut saisir un tribunal pour faire nommer un mandataire judiciaire. Si l’ensemble des héritiers est d’accord, le mandataire règle alors la succession du défunt et en rend compte aux héritiers. Sa mission est gratuite, sauf convention contraire et d’une durée fixée par les héritiers.
  1. Intérêt fixe ou variable
En cas d’emprunt immobilier, qui représente souvent une somme importante, la question de la nature de l’emprunt se pose. On parle alors de taux fixe ou variable, même s’il en existe d’autres. Le taux fixe signifie qu’il ne varie pas durant toute la durée de l’emprunt.Vous pouvez néanmoins renégocier ce taux, si les taux sur la marché baissent considérablement. C’est donc le taux le plus souvent choisi pour l’acquisition d’une résidence principale. Cependant, certains choisissent un taux variable, parfois plus adapté à leur âge, à leur projet et au risque qu’ils souhaitent assumer. Quoi qu’il en soit, le contrat avec l’organisme prêteur présente les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt. Il existe également un taux d’intérêt dit “capé”. Cela signifie que le contrat prévoit alors une limitation de la variation du taux, généralement entre 1 et 3%, ce qui minimise le risque.
  1. Loi Carrez
Depuis 1996, la loi dite “Carrez” protège les acquéreurs de biens immobiliers. En effet, elle impose à chaque vendeur de mentionner la superficie du bien dans tous les documents liés à la vente. Elle s’applique obligatoirement pour les biens en copropriété d’au moins 8 m2, appartements, maisons ou locaux commerciaux et professionnels. Néanmoins, les maisons individuelles ne sont pas concernées, même si la superficie est généralement précisée. La superficie calculée est celle des planchers de locaux clos et couverts. On leur soustrait les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes comme de fenêtres. On ne tient pas compte non plus des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ou des lots de moins de 8m2.  La mesure pouvant être complexe à réaliser, on conseille généralement de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Cet expert pourra alors fournir une attestation de superficie, d’une durée illimitée hors travaux, qui engage sa responsabilité en cas de contestation.
  1. Mandat simple ou exclusif
En cas de vente d’un bien immobilier, vous confiez à un agent immobilier la recherche d’un acheteur et la vente de votre bien, via un contrat appelé mandat de vente. Dans le détail, il existe plusieurs types de mandats :
  • Simple, avec une ou plusieurs agences, qui vous permet aussi de vendre vous-même votre bien
  • Exclusif, avec une seule agence qui seule peut vendre votre bien
  • Semi-exclusif, avec une seule agence qui peut vendre votre bien mais vous pouvez aussi le vendre vous-même
Le mandat simple prévoit que l’agent immobilier qui réalise la vente perçoit des honoraires, et pas les autres agences. D’une durée générale de 3 mois, il peut prévoir une reconduction tacite (qui prolonge sans intervention le mandat pour une durée équivalente) mais l’agent doit vous informer au plus tard un mois avant la reconduction. Si vous changez d’avis, vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours après la signature, sauf si l’agent a commencé des visites.
En cas de mandat exclusif conclu avec un seul agent immobilier, vous ne pouvez pas vendre votre bien vous-même. Cependant, vous n’avez pas à dédommager l’agent s’il ne réalise pas la vente. D’une durée de 3 mois, il ne peut pas être reconduit tacitement et vous devrez signer un nouveau contrat. Les conditions de rétractation sont les mêmes que pour le mandat simple.
Enfin le mandat semi-exclusif engage un seul agent mais vous permet de vendre vous-même votre bien. Si vous trouvez un acheteur, le contrat peut prévoir que vous deviez le rediriger vers l’agent. Dans ce cas, les honoraires de celui-ci seront réduits. D’une durée de 3 mois, il peut prévoir une reconduction tacite mais l’agent doit vous informer au plus tard un mois avant la reconduction. Les conditions de rétractation sont les mêmes que pour le mandat simple.
A savoir : un mandat exclusif accélère la vente, avec un délai de 3 mois en moyenne contre 6 mois dans les autres cas. Plus impliqué, l’agent exclusif sera votre seul interlocuteur et s’attachera à vendre au meilleur prix.
  1. Mandataire
Voir la rubrique : Agent immobilier ou mandataire ?
  1. Mandant
Dans la cadre d’une vente d’un bien immobilier, le propriétaire qui souhaite vendre son bien signe un contrat, dit mandat de vente, avec un ou plusieurs agents immobiliers. Il devient donc de fait le mandant, dans le cadre de ce mandat.
  1. Nue propriété
La nue propriété signifie la possession d’un bien immobilier sans jouissance immédiate. Cela implique que le nu propriétaire n’a pas l’usage du bien et ne peut pas en tirer des revenus en le louant. Dans ce cas, c’est l'usufruitier (voir rubrique : Usufruit) qui conserve l’usage et/ou les revenus du bien. Souvent choisie en cas de donation ou de succession, la nue propriété permet de transmettre un patrimoine immobilier tout en préservant les droits du donateur. Ainsi, le donateur diminue la valeur de son patrimoine taxable, en assure la transmission à ses héritiers et limite les droits de succession à payer par ces derniers. Quant au nu-propriétaire, il peut vendre la nu-propriété ou la transmettre. Enfin, il accède à la pleine propriété à la fin de l’usufruit, soit souvent au décès de l’usufruitier.
  1. Obligations pour la vente d'un bien immobilier
En cas de vente d’un bien immobilier, le vendeur doit remplir un certain nombre d’obligations. Tout d’abord, il doit fournir à l’acheteur un Dossier de diagnostic technique (DDT) (voir rubrique : Diagnostic immobilier). Par ailleurs, il doit produire les documents suivants :
  • Titre de propriété
  • Plans du bien
  • Avis de taxe foncière et taxe d’habitation
  • Documents liés aux travaux : permis de construire, autorisations de travaux, etc
  • Attestation d’assurance dite dommage ouvrage pour les travaux de moins de 10 ans
  • Attestation de bornage si nécessaire (voir rubrique : Bornage)
  • Carnet d’information du logement (CIL), obligatoire pour les constructions collectives et individuelles comme leurs annexes, dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée depuis janvier 2023.
Si le bien se situe dans une copropriété, d’autres documents s’ajoutent :
  • Règlement de copropriété
  • Données financières et techniques
  • Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Documents comptables
  • Carnet d’entretien de la copropriété
Dans tous les cas, d’autres obligations s’imposent au vendeur :
  • Délivrance, soit le fait de livrer le bien dans l’état de la visite de l’acheteur
  • Garantie d’éviction, soit celle de permettre “la possession paisible de la chose vendue”, ce qui implique une jouissance normale et tranquille du bien
  • Garantie contre les vices cachés, soit un engagement contre les défauts dissimulés qui nuiraient à l’usage du bien.
 
  1. PLU
Les règles d’urbanisme et le projet d’une ville se regroupent dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Très détaillé,  il précise les règles d'urbanisme qui doivent être suivies par le maire, son Conseil municipal et les administrés. Il est donc le document de référence en matière d'aménagement du territoire d'une commune. A ce titre, il préserve l’harmonie architecturale de la commune, son environnement et ses bâtiments historiques. Et c'est à partir du PLU que le service de l'urbanisme de la mairie examine et statue sur  les demandes d'autorisation d'urbanisme. Cela concerne à la fois la déclaration préalable de travaux (DP) et le permis de construire (PC). Avant d’entreprendre des travaux, un propriétaire de bien immobilier doit donc consulter le PLU pour découvrir ce qui est autorisé ou non, car de nombreux facteurs peuvent influer sur le projet.
  1. Prêt immobilier
Pour financer un achat immobilier, vous devez généralement souscrire un prêt auprès d’un organisme bancaire. Pour déterminer le montant à emprunter, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs :
  • Prix de vente du bien
  • Frais de notaire  (voir rubrique : Frais d’acquisition)
  • Rémunération de l’agent immobilier (voir rubrique : Rémunération de l’agent immobilier)
  • Frais de dossier de prêt
  • Frais de l’assurance emprunteur
  • Coût de la garantie du prêteur (voir rubrique : Hypothèque)
  • Frais d’ouverture d’un compte bancaire si nécessaire
  • Rémunération du courtier si nécessaire
Vous devez ensuite déterminer le montant disponible de votre épargne, qu’il s’agisse de sommes placées sur votre compte courant, un PEL, CEL, un livret ou encore d’un plan d'épargne entreprise. Cette somme constitue alors votre apport personnel. Il est préférable de disposer d’un apport d’au moins 10% du montant du prêt pour rassurer les organismes bancaires. Cependant, de nombreux autres facteurs sont pris en compte par les banques pour accorder ou refuser un prêt conséquent (voir rubrique : Crédit immobilier sans apport). 
Une fois votre apport personnel déterminé, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt, en fonction du taux d’intérêt du crédit, du coût de l’assurance emprunteur, de la durée que vous souhaitez et des mensualités à rembourser. Pour ces dernières, elles sont calculées en fonction de votre “taux d’effort”, qui ne doit pas en général dépasser 35% de votre revenu mensuel. 
  1. Primo accédant
Toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes est considérée par les organismes bancaires comme un primo accédant. Cela signifie qu’un primo accédant peut posséder une résidence secondaire et être locataire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. De nombreuses aides existent pour les primo accédants, notamment via les collectivités locales du lieu d’achat du bien.  Il faut également s’informer sur les conditions de prêt (voir rubrique : Prêt immobilier) qui peuvent aider les primo accédant :
  • Accession d’Action Logement, pour financer l’achat d’un logement neuf ou la construction d’une maison et pour certains salariés du secteur privé
  • Prêt d’Accession Sociale (PAS) : accordé sous condition de ressources pour les revenus modestes, il est cumulable avec d’autres prêts pour le même achat
  • Prêt conventionné (PC) : sans condition de revenus, pour l’achat de la résidence principale, il est plafonné
  • A taux zéro (PTZ) : sans intérêt, il impose de respecter des plafonds et s'ajoute à d'autres prêts
  • Prêt épargne logement grâce au Plan Épargne Logement (PEL) : pour les détenteurs de PEL, un seul prêt est accordé dès la fin de la première année du PEL, pour un montant plafonné à 92 000 €
  • Social location-accession (PSLA) : ce prêt est soumis à des plafonds réglementaires et offre beaucoup d’avantages tels qu’un taux de TVA plus faible, une minoration du prix de vente, une réduction des frais de notaire, une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ou encore une réduction des frais de notaire.
 
  1. Promesse de vente
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement  trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il achète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 % . S'il se décide à acquérir, cette indemnité sera déduite de  la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit voir infra) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire, en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €.  Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
Acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente.
  1. Rémunération de l’agent immobilier sur une vente
En cas de vente d’un bien immobilier, faire appel à un agent immobilier procure de nombreux avantages :
  • Estimation au prix juste
  • Diffusion de l’annonce
  • Filtrage des demandes
  • Économie de temps pour les visites
  • Conseils de mise en conformité et de mise en valeur
  • Démarches administratives
Cette expertise, ce temps passé et ces démarches correspondent à un coût, rentabilisé pour le vendeur par l’efficacité de l’agent. De fait, la rémunération de l’agent immobilier s’établit sous forme de commission, entre 5 et 10% du prix de vente du bien. Payable uniquement à la signature de l’acte définitif de vente, la commission de l’agent immobilier est à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. Quoi qu’il en soit, cette information doit être précisée dans le mandat de vente. Pour le vendeur, on parle souvent de prix net vendeur. Cela signifie que les frais d’agence ne sont pas inclus dans ce prix.
  1. SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) représente un moyen de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs, au minimum deux personnes. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Un gérant doit être nommé, qui administre les affaires courantes. Dans tous les cas, les dettes et les bénéfices se répartissent entre les différents associés. Ainsi, les travaux éventuels sont payés par les associés, au prorata de leurs parts sociales. Pour vendre ou céder le ou les biens, l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales s’avère nécessaire. Le système de SCI protège donc les biens, notamment pour le patrimoine familial. Enfin, en matière de transmission, la SCI permet de de céder des parts de manière successive aux héritiers. Cela inclut 100 000€ par enfant, renouvelable tous les 15 ans. 
  1. Soulte
La soulte, terme juridique, désigne la valeur d’un patrimoine possédé par des héritiers ou des ex-conjoints. Il s’agit donc d’une somme d’argent, ou compensation, utilisée pour terminer un partage. Elle compense un excédent de valeur du ou des biens reçus. On parle donc de rachat de soulte en cas de rachat des parts des autres héritiers, dans une succession ou de l’ex-conjoint en cas de divorce. Le montant de la soulte est calculé non sur la valeur d’achat mais sur la valeur de vente au moment de la compensation. Elle s’avère nécessaire en cas de sortie d’une indivision (voir rubrique : Indivision), de divorce, de rupture de PACS ou de fin de concubinage. L’intervention d’un agent immobilier permet alors de déterminer objectivement la valeur du bien. Par ailleurs, le rachat de soulte entraîne des frais. Effectué obligatoirement devant un notaire, les frais sont alors de 2 à 8% de la valeur du bien, selon son ancienneté. Ces frais se répartissent, selon les cas, entre les héritiers ou les ex-conjoints.
  1. Synallagmatique
Voir rubrique : Compromis de vente
  1. Taux d’endettement pour un crédit immobilier
Voir rubrique : Prêt immobilier
  1. Usufruit
L’usufruit représente le droit de jouir d’un bien sans en être le propriétaire et sous la condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretien et le paiement des taxes. L’usufruit entre donc dans le cadre du démembrement du droit de propriété car celle-ci est répartie entre plusieurs personnes. Ainsi, l’usufruitier n’est pas la même personne que le nu-propriétaire (voir rubrique : Nue propriété). Dans tous les cas, vous êtes usufruitier des biens de vos enfants de moins de 16 ans. En cas de veuvage, vous recevez le patrimoine du conjoint décédé en usufruit, les enfants du défunt devenant nus-propriétaires. Vous pouvez également avoir l’usufruit d’un bien par testament, décision de justice ou contrat. Le statut d’usufruitier permet d’utiliser le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus durant toute la durée de l’usufruit. Cependant, vous ne pouvez pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
  1. Valeur vénale
La valeur vénale correspond à la somme qu’un propriétaire peut espérer obtenir pour la vente d’un bien, à un instant précis. Ils ‘agit donc d’une estimation, sans valeur légale, qui prend en compte différents facteurs :
  • Nature du bien
  • Superficie
  • Nombre de pièces
  • Exposition
  • Atouts additionnels tels que piscine, terrasse, cave, garage…
  • État du bien
  • Prix du marché
  • Secteur
  • Etc
 Équivalente au prix net vendeur, la valeur vénale permet de déterminer avec précision le prix d’un bien. Elle s’avère également utile en cas d’évaluation d’un patrimoine immobilier, en cas de succession, de donation ou vis-à-vis des assurances et de l'administration fiscale. Celle-ci prendra en effet en compte la valeur vénale calculée par un agent immobilier pour déterminer le montant des différentes taxes. Ainsi, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est, depuis 2018, calculé sur la valeur vénale des biens et ne tient plus compte des revenus qui leur sont liés.
  1. Viager
Le viager, ou vente en viager, représente le fait de vendre un bien immobilier en échange d’une rente périodique, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, à vie. Cette somme s’ajoute au bouquet, c’est-à-dire à la somme payée comptant lors de la signature de l’acte de vente et librement fixée par les parties. En général, le montant de la vente s’évalue à 30% de la valeur du bien. Au décès du vendeur, appelé crédirentier, l’acheteur, ou débirentier, devient le seul possesseur du bien, sans aucune démarche ni frais supplémentaire. Cependant, l’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’une maladie du vendeur et, si celui-ci décède durant les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, celle-ci devient non valable. Les héritiers peuvent alors en demander l’annulation.
On distingue par ailleurs deux types de viager, libre ou occupé. En cas de viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit (voir rubrique : Usufruit) ou un droit d’usage du bien. Cela signifie qu’il peut occuper ou louer le bien et en percevoir les loyers dans le premier cas, ou simplement l’occuper dans le cadre du droit d’usage. Quant au viager libre, il signifie que l’acheteur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer, dès la signature de la vente, qui doit s’effectuer dans tous les cas devant un notaire.
  1. Vices cachés 
Un vice caché représente un défaut qui rend un bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné. Le vendeur du bien est responsable des vices cachés, même s’il n’en a pas connaissance au moment de la vente. De plus, le contrat de vente doit inclure une information sur la garantie légale vices cachés, sa mise en œuvre et son contenu. Pour qu’elle entre en application, cela implique que le ou les défauts du bien soient :
  • Existants au moment de l’achat
  • Non apparents lors de l’achat et nécessitant une expertise et/ou un démontage
  • Impactants sur l’usage du bien, le rendant impropre ou diminué
En cas de vices cachés avérés, l’acheteur peut soit conserver le bien et se faire rembourser une partie du prix de vente, soit se faire rembourser la totalité du prix du bien. Dans tous les cas, l’acheteur doit apporter la preuve du ou des vices cachés ainsi que les attestations, devis et factures en cas de réparation. Une expertise amiable, réalisée par un expert peut étayer la démarche et, en cas de désaccor

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