La valeur d’un bien, un calcul complexe

Vous envisagez ou vous devez vendre un bien immobilier en Aveyron ? Vous ne connaissez pas les critères à prendre en compte pour fixer la valeur de votre bien, appartement, maison ou terrain ? L’Immo by Caro vous guide dans les méandres du chemin de vente. 

Le marché, premier critère 

Pour vendre un bien immobilier, en Aveyron ou ailleurs, il convient de connaître les prix du marché. Or celui-ci est soumis à des fluctuations, en fonction notamment de la conjoncture économique. En 2023, l’ensemble du marché connaît une baisse, en raison de l’inflation et des inquiétudes des marchés comme des particuliers sur l’avenir. Cependant, l’Aveyron maintient son attractivité, pour les acheteurs locaux comme pour les néo-ruraux, attirés par la qualité de vie dans la région. 

Pour connaître la valeur des biens mis en vente récemment, les vendeurs disposent de plusieurs outils, dont les :

• Base de demandes de valeurs foncières ou DVF, de la Direction Générale des Finances Publiques, qui s’applique aux 5 dernières années
• Patrim, sur la base des données de l’administration fiscale, précise les prix de vente des biens immobiliers, selon leur type
• Les notaires, via leur site spécifique, proposent également des calculs de prix de l’immobilier. 

La situation, une valeur marchande 

S’il s’avère important de connaître les prix du marché dans la zone de votre bien, la situation précise du bien peut influer considérablement sur le prix de vente. 

Pour un appartement, selon les rues, voire à l’intérieur de celles-ci, l’emplacement précis du bien joue sur le prix de vente. Parmi les critères majeurs, on peut citer les : 

• Accessibilité du bien par la rue

• Circulation dans la rue, zone piétonne ou non

• Voisinage

• Perspective de travaux dans la rue

• Vis-à-vis dans la rue

• Exposition

• Proximité des commerces et des écoles 

Pour une maison, voici les principaux éléments qui entrent en compte : 

• Situation par rapport à la voie d’accès, en retrait ou non

• Accessibilité de la zone, des grandes voies de circulation 

• Voisinage et mitoyenneté 

• Vis-à-vis ou qualité de la vue 

• Exposition 

• Présence de commerces et d’équipements

Pour évaluer précisément ces critères, l’aide d’un agent immobilier s’avère indispensable. Lui seul, par sa connaissance fine des critères, pourra mettre en valeur les atouts d’un bien, au-delà des évaluations par des algorithmes. Ainsi, un appartement en hauteur, bien exposé, avec une vue dégagée, verra sa côte augmenter par rapport à un appartement en tous points similaire, mais à un étage moins élevé. Pour une maison, selon l’emplacement dans la rue, l’exposition ou le vis-à-vis peuvent se révéler déterminants. 

Les caractéristiques du bien, atouts et décotes 

Mètres carrés, la base

Pour évaluer la valeur marchande de votre bien immobilier, vous devez bien sûr en connaître la superficie. Encore faut-il savoir la calculer correctement. Pour ce faire, vous pouvez vous référer à vos avis d’imposition. Cependant, pour des biens anciens, ou ayant subi des travaux, il peut s’avérer nécessaire de refaire des calculs en fonction des normes en vigueur. Pour parvenir à un calcul satisfaisant, il faut mesurer les surfaces plancher. Toutefois, il faudra impérativement déduire les :

• Murs et cloisons

• Embrasures de portes et fenêtres 

• Gaines d’aération et de chauffage 

• Escaliers et cages d’escaliers 

Par ailleurs, certains mètres carrés ne peuvent pas être comptabilisés en tant que surface habitable, qui détermine le prix : 

• Espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre

• Greniers et combles non aménagés 
• Caves et sous-sols
• Remises, appentis
• Dépendances
• Garages
• Balcons, loggias
• Terrasse et véranda

Néanmoins, vous pouvez, dans certains cas, évaluer la valeur de ces éléments pour les ajouter à votre prix de vente calculé en fonction des mètres carrés habitables. Seul un professionnel de l’immobilier pourra vous conseiller efficacement. 

Atouts et décotes 

Pour évaluer la valeur de votre bien, certains éléments supplémentaires peuvent être pris en compte. 

Appartements

 Les atouts à mettre en avant :  

• Refait à neuf ou récent 

• Séparation jour/nuit

• Suite parentale 

• Une salle d’eau ou de bain par chambre 

• Étage élevé 

• Ascenseur 

• Vue 

• Immeuble récent 

• Cave 

• Parking 

• Orientation

• Balcon ou terrasse

Quant aux points négatifs, ils peuvent se concentrer autour de :

• Travaux de rénovation

• Travaux de rafraichissement 

• Isolation et système de chauffage

• Ravalement de façade prévu 

• Nuisances sonores et visuelles

• Vue sur un immeuble à moins de 10 mètres 

• Rez-de-chaussée côté rue et premier étage

Maisons 

En ce qui concerne les maisons, les atouts à mettre en valeur pour déterminer la valeur de votre bien sont : 

• Construction récente ou cachet dans l’ancien

• Exposition 

• Jardin

• Dépendances 

• Piscine 

Quant aux points négatifs, il proviennent souvent de :

• Cuisine et salles de bain vétustes 

• Aménagement à revoir 

• Problèmes d’isolation et de chauffage

• Jardin en friche 

Ainsi, trouver l'équilibre entre les atouts et les points faibles de votre bien peut s’avérer compliqué. A Rodez et dans l’Aveyron, l’Immo by Caro saura vous aider pour déterminer le prix le plus cohérent en fonction de tous les éléments à prendre en compte.  

Coup de coeur, le graal 

Quel que soit le bien dont vous souhaitez déterminer la valeur, l’idéal de tout vendeur est de déclencher un achat coup de cœur chez le potentiel acquéreur. On dit souvent que la volonté d’achat se déclenche dans les premières minutes d’une visite; quelle que soit la nature du bien. Quelques conseils peuvent contribuer à déclencher le coup de foudre espéré. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, des actions similaires s’imposent : 

• Nettoyez l’intérieur avec un focus pour les vitres afin de montrer la luminosité 

• Identifiez clairement les espaces, en évitant par exemple de faire du salon une salle de jeu 

• Présentez une décoration harmonieuse dans le style et les couleurs, quels que soient vos goûts 

• Montrez que les pièces d’eau sont pratiques et suffisamment grandes 

• Mettez en valeur les atouts du bien : sols, cheminées, escaliers…

• Soignez l’entrée en rangeant ou en aménageant avec quelques pièces de décoration 

• Éliminez toutes les accumulations qui peuvent laisser penser que le bien est trop petit pour son usage 

• Demandez l’avis d’une personne extérieure ou, mieux, d’un professionnel de l’immobilier pour savoir quoi faire en priorité. 

Dans le cas d’une maison, quelques actions supplémentaires peuvent facilement s’envisager :

• Vérifier que la sonnette fonctionne ou réparez la

• Fermez l’accès pour donner une impression de sécurité 

• Nettoyez votre jardin, tondez la pelouse, enlevez les encombrants et les outils 

• Installez une table ou un salon dans le jardin pour aider les visiteurs à se projeter 

• Ouvrez tous les volets pour montrer la lumière 

• Nettoyez la piscine et ses abords si vous en avez une

Si vous voulez augmenter vos chances de vendre, n’hésitez pas à aller un peu plus loin et mettez en pratique le home staging pour augmenter la valeur de votre bien, souvent considérablement.

Quel que soit le bien que vous souhaitez vendre à Rodez et en Aveyron, l’Immo by Caro vous accompagne pour déterminer la valeur de votre bien et vous conseille afin de l’augmenter le plus possible.